Émissions de Scope 2 dans le secteur immobilier :
Opportunités pour l'efficacité énergétique et la réduction des coûts

En tant que propriétaire ou gestionnaire d’un bâtiment, vous êtes responsable de toutes les modernisations. Chaque bâtiment fait face à des changements parfois nécessaires ou qui augmentent sa valeur, et que vous devez mettre en œuvre. En plus des rénovations classiques comme la réfection des façades, la peinture des murs ou le remplacement des fenêtres, le secteur immobilier est désormais confronté à un nouveau défi : la gestion des gaz à effet de serre, en particulier les émissions de CO2.

Pour exploiter votre bâtiment de manière durable et respecter les réglementations, il est essentiel de comprendre les différentes sources de ces émissions – elles sont classées en trois catégories, ou « Scopes ».

Commençons par les bases : que sont les gaz à effet de serre ? Les gaz à effet de serre (GES) jouent un rôle essentiel dans le climat de la Terre, car ils retiennent la chaleur dans l’atmosphère, permettant ainsi la vie sur notre planète. Cependant, un excès de ces gaz, en particulier le dioxyde de carbone (CO₂), provoque le réchauffement climatique et accélère le changement climatique. Ce changement présente des risques importants pour notre environnement, notre économie et notre vie quotidienne.

Pour réduire les émissions de ces gaz à effet de serre d’origine humaine et ralentir le changement climatique, des initiatives mondiales ont été mises en place. L’une des plus connues est l’objectif de « zéro émission nette d’ici 2050 ». Cet objectif vise à réduire les émissions au point où elles peuvent être entièrement compensées par des processus naturels, comme les forêts, ou par des solutions technologiques.

Le secteur de l’immobilier joue un rôle central dans la réalisation des objectifs de zéro émission nette. Le secteur mondial du bâtiment est responsable d’environ 16 % de toutes les émissions de gaz à effet de serre (Forbes), tandis que dans l’Union européenne, le secteur immobilier représente environ 36 % des émissions de CO₂ (European Public Real Estate Association). Ces chiffres montrent à quel point la contribution du secteur immobilier est importante dans la lutte contre le changement climatique. Les entreprises du secteur immobilier doivent donc développer des approches innovantes pour réduire leurs émissions et ainsi répondre aux exigences de réglementations environnementales plus strictes.

Vous trouverez plus de détails sur les réglementations en matière de durabilité dans l’UE et leur impact sur la gestion des actifs immobiliers ici.

• Scope 1 – Émissions Directes :
  Le Scope 1 comprend toutes les sources d’émissions directes, c’est-à-dire les émissions provenant directement des opérations de l’entreprise, ou, autrement dit, celles qui se produisent dans les installations contrôlées par le bâtiment sur place. Un exemple est un système de chauffage fonctionnant au fioul, un combustible fossile, qui émet directement du CO₂ par la combustion. Ce sont donc les émissions directement générées par les opérations et l’utilisation de l’énergie à l’intérieur de votre bâtiment. En restant sur l’exemple des systèmes de chauffage, vous pourriez réduire les émissions de Scope 1 en passant du fioul au gaz ou en investissant dans une option particulièrement écologique comme la pompe à chaleur géothermique.

• Scope 2 – Émissions Indirectes liées à l’Énergie Achêtée :
  Contrairement aux énergies fossiles qui causent des émissions directes, les émissions indirectes sont générées par l’achat d’énergie d’un fournisseur externe, notamment l’électricité, la chaleur, la vapeur et le froid. Un exemple typique est l’électricité que votre bâtiment utilise pour l’éclairage, la climatisation et d’autres installations électriques. Étant donné que les émissions se produisent lors de la production d’électricité et non directement dans votre bâtiment, elles se manifestent de manière indirecte à travers votre consommation d’énergie. Vous pouvez influencer ces émissions indirectes en choisissant de l’électricité provenant d’un mix énergétique à haute proportion d’énergies renouvelables, ou en augmentant l’efficacité énergétique de vos installations.

• Scope 3 – Autres Émissions Indirectes :
  En plus des émissions directes (Scope 1) et des émissions indirectes liées à l’énergie achetée (Scope 2), le Scope 3 englobe d’autres émissions indirectes associées au fonctionnement de votre bâtiment. Cela inclut toutes les autres émissions indirectes le long de l’ensemble de la chaîne de valeur d’une entreprise. Cela comprend les émissions générées par des processus tels que les déplacements de vos employés vers le bureau, les fournisseurs, le transport, l’utilisation des produits par les clients ou même l’élimination en fin de cycle de vie d’un produit. Pour le Scope 3, il est conseillé d’examiner toute la chaîne de valeur de votre entreprise immobilière et d’explorer le potentiel de tous les processus. Par exemple, une entreprise immobilière peut choisir un fournisseur dont les émissions de CO₂ pour la production des matériaux de construction sont particulièrement faibles ou fournir à ses employés des voitures fonctionnant à l’électricité plutôt qu’à l’essence.

Vous vous demandez probablement maintenant quel est le moyen le plus efficace pour réduire les émissions. La réponse est assez simple. En effet, le secteur du bâtiment est responsable d’environ 40 % de la consommation totale d’énergie dans l’UE, une grande partie de cette consommation étant due à des bâtiments énergétiquement inefficaces (Commission européenne). Environ trois quarts des bâtiments sont considérés comme inefficaces. Des rénovations complètes et l’utilisation de technologies modernes pourraient permettre d’importantes économies d’énergie, réduisant ainsi la consommation totale d’énergie de l’UE de 5 à 6 %.

La réduction des émissions de Scope 2, qui sont directement liées à la consommation d’énergie, est donc un aspect central de la stratégie de durabilité dans le secteur immobilier. Ces émissions offrent une grande opportunité d’améliorer l’efficacité énergétique et de réduire les coûts d’exploitation, contribuant ainsi à atteindre les objectifs de durabilité et à se conformer aux exigences environnementales.

Si le propriétaire est également locataire, il est important de noter qu’il est uniquement responsable des émissions liées à la construction, l’entretien et l’exploitation du bâtiment. En revanche, le locataire est responsable des émissions générées par ses propres aménagements spécifiques, ainsi que par l’utilisation de ses équipements, tels que les aspirateurs.

1. Augmenter la part des énergies renouvelables dans le mix énergétique.

Source: Deutscher Bundestag

2. Optimisation de l’isolation des façades et des technologies de fenêtres.

Environ 30 % de la chaleur de chauffage s’échappe par les façades. Une meilleure isolation des façades et l’utilisation de technologies de fenêtres modernes peuvent réduire considérablement la demande énergétique pour le chauffage et la climatisation. Cela conduit à une réduction directe des émissions de Scope 2, car moins d’énergie est nécessaire pour chauffer et refroidir les bâtiments.

• Exemple d’isolation des façades : Selon HEIM & HAUS, une isolation des murs extérieurs peut réduire les pertes de chaleur de 5 à 15 fois par rapport à une façade non isolée.

3. Investissements dans des systèmes d’éclairage intelligents.

L’utilisation de l’éclairage LED intelligent peut réduire considérablement la consommation d’électricité pour l’éclairage. En passant à des systèmes d’éclairage écoénergétiques, la lumière est automatiquement et en fonction des besoins, ce qui diminue la durée d’éclairage et, par conséquent, la consommation énergétique.

• Exemple d’éclairage efficace : Les systèmes d’éclairage intelligents de LEDCity permettent des économies d’énergie moyennes de 90 %, avec un retour sur investissement de 2 à 3 ans.

4. Utilisation de la chaleur urbaine issue de sources durables.

Passer à des systèmes de chaleur urbaine basés sur des énergies renouvelables peut contribuer de manière significative à la réduction des émissions de Scope 2. La chaleur urbaine provenant de sources durables est beaucoup moins émissive que la production de chaleur à partir de combustibles fossiles.

• Exemple de passage à la chaleur urbaine : Selon Energieschweiz il est possible de réaliser des économies financières allant jusqu’à 16 % sur une période de 20 ans.

5. Installation de panneaux solaires sur les toits.

L’utilisation de l’énergie solaire pour la production d’électricité autonome peut réduire la dépendance aux sources d’électricité externes et améliorer le bilan carbone d’un bâtiment. L’énergie solaire permet une réduction directe des émissions de Scope 2 et peut conduire à des économies substantielles au fil du temps.

• Tamesol indique qu’en moyenne, les économies sur les coûts de l’électricité peuvent atteindre entre 50 et 70 %. De plus, les émissions de CO₂ par kWh sont nettement inférieures à celles des producteurs d’électricité non renouvelables, par exemple, 95 % inférieures à celles du charbon brun.

“Incorporating sustainable practices and measures often contribute to higher rents, lower vacancy rates, and ensure that real estate assets and portfolios remain efficient and economically attractive.” – Swiss Sustainable Finance

Comme le montrent les mesures, les investissements dans des actions d’efficacité énergétique ne sont pas seulement bénéfiques pour l’environnement, mais offrent également des avantages économiques. La réduction des coûts d’exploitation conduit à une augmentation du retour sur investissement (ROI) et augmente à long terme la valeur du portefeuille immobilier. Diverses études ont montré que les bâtiments énergétiquement efficaces tendent à obtenir des loyers plus élevés et à se vendre plus rapidement, ce qui augmente encore le ROI (Kempf, C., Syz, J. 2022)