Gestion de la durabilité ESG dans le secteur immobilier

Les notions ESG (Environmental, Social, and Governance) et de durabilité ont pris de plus en plus d’importance ces dernières années dans tous les secteurs. Le secteur immobilier en particulier est un grand générateur d’impacts environnementaux : 35 % de la consommation mondiale d’énergie, 50 % de la consommation mondiale de ressources et des parts considérables d’émissions de CO2 sont générés par ce secteur (source : Schäfer & Martel, 2021). C’est pourquoi la mise en œuvre de critères ESG dans le portefeuille immobilier est un thème central pour atteindre des émissions nettes zéro d’ici 2050 et pour rendre les portefeuilles de bâtiments pérennes.

Tout comme le terme générique Corporate Social Responsibility (CSR), l’ESG traite des déclarations des entreprises sur les pratiques environnementales, sociales et éthiques. Conçu par la Commission européenne, ESG est l’acronyme de Environmental (environnement), Social (social) et Governance (gouvernance) et vise à faciliter le suivi et la gestion des performances des entreprises et de leur impact sur la société.

Les critères ESG sont de plus en plus pertinents pour le secteur immobilier, car ils évaluent la durabilité des projets de construction et de rénovation et exigent des rapports transparents sur les impacts environnementaux et sociaux. Une étude de Deloitte montre en outre que les entreprises immobilières qui intègrent des critères ESG dans leurs pratiques commerciales peuvent non seulement satisfaire aux exigences légales, mais aussi renforcer leur réputation sur le marché et obtenir des rendements potentiellement plus élevés (source : Deloitte, 2022).

La taxonomie de l’UE met en évidence l’importance du respect des critères ESG. Ceux-ci sont essentiels non seulement pour éviter les amendes, mais aussi pour rendre les investissements plus attractifs sur le marché et augmenter leur valeur à long terme. Nous présentons ci-dessous quelques stratégies d’investissement ESG efficaces qui permettent un développement économique des projets ESG.

Stratégies de durabilité dans le portefeuille immobilier :

• Bâtiments à haute efficacité énergétique :
  Les sociétés immobilières devraient s’assurer que leurs bâtiments sont efficaces sur le plan énergétique, par exemple en utilisant des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC) efficaces sur le plan énergétique, un éclairage LED intelligent et une isolation de qualité.
• Réduction des émissions de CO2 :
  Les mesures ESG incluent l’utilisation d’énergies renouvelables, l’installation de panneaux solaires et l’optimisation de la consommation d’énergie.
• Utilisation efficace de l’eau :
  Cela peut être réalisé par l’utilisation de robinets économes en eau, de systèmes de collecte des eaux de pluie et de systèmes de recyclage des eaux grises.

Responsabilité sociale dans le secteur immobilier :

• Logement abordable :
  Les sociétés immobilières peuvent développer des projets qui offrent des possibilités de logement abordables afin de répondre aux besoins en logement de la communauté.
• Environnements de vie sains :
  Cela implique le respect de règles de construction strictes, des pratiques de chantier sûres et la fourniture d’environnements de vie sains, exempts de polluants.
• Projets communautaires :
  Les promoteurs immobiliers peuvent créer des espaces communautaires, soutenir des programmes sociaux et promouvoir des initiatives visant à renforcer la cohésion sociale.

Pratiques de gouvernance durable dans la gestion immobilière :

• Rapports transparents :
  Les sociétés immobilières devraient avoir des pratiques de reporting claires et transparentes qui permettent aux investisseurs et au public de comprendre leurs pratiques et résultats commerciaux.
• Des normes éthiques élevées :
  Cela signifie que les sociétés immobilières adoptent des pratiques commerciales équitables, luttent contre la corruption et gèrent leurs activités avec honnêteté et intégrité.
• Respect des réglementations :
  Les sociétés immobilières doivent s’assurer qu’elles respectent toutes les lois et réglementations pertinentes, y compris les codes de la construction, les réglementations environnementales et les lois du travail.

A l’heure actuelle, toutes les entreprises immobilières de l’UE ne sont pas tenues de respecter le catalogue de critères ESG. Sont toutefois concernées les entreprises axées sur le marché des capitaux ainsi que les entreprises non axées sur le marché des capitaux qui remplissent deux des trois critères suivants :

• Total du bilan > 20 millions EUR
• Chiffre d’affaires net > 40 millions EUR
• Nombre d’employés > 250

Le cadre juridique ESG de l’UE comprend différents règlements et directives qui, ensemble, favorisent le développement durable et la transparence :

• EU Green Deal:
  L’EU Green Deal est un paquet de mesures complet de la Commission européenne qui vise une Europe climatiquement neutre d’ici 2050. Il comprend des mesures visant à encourager les investissements durables, à réduire les émissions de CO2 et à soutenir la transition énergétique.
  En raison du Green Deal de l’UE, les entreprises immobilières doivent désormais investir de plus en plus dans des technologies efficaces sur le plan énergétique et dans des méthodes de construction durables. Il existe des règles plus strictes pour les nouvelles constructions et les rénovations afin de minimiser les émissions de CO2. Cela peut entraîner des coûts de construction initiaux plus élevés, mais offre des économies à long terme sur les coûts énergétiques et améliore la valeur des biens immobiliers.
• Directive sur le reporting en matière de développement durable des entreprises (CSRD) :
  La CSRD étend l’obligation de reporting ESG des entreprises et favorise ainsi la transparence et la comparabilité. Les entreprises doivent fournir des rapports plus détaillés et standardisés sur leurs pratiques et performances en matière de durabilité.
  En raison de la CSRD, les entreprises immobilières sont tenues de produire des rapports de durabilité plus complets. Cela implique des efforts et des coûts supplémentaires pour la collecte et le reporting des données ESG. Parallèlement, les entreprises qui affichent de bonnes performances en matière de durabilité peuvent bénéficier d’une meilleure réputation et d’avantages potentiels en termes d’investissement.
• Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR):
  La SFDR réglemente l’intégration des risques de durabilité dans les décisions financières et augmente la transparence sur les questions ESG. Les acteurs du marché financier et les conseillers financiers doivent divulguer la manière dont ils prennent en compte les risques de durabilité et la façon dont ceux-ci peuvent affecter les rendements.
  Grâce à la SFDR, les investissements immobiliers seront davantage évalués en fonction de leurs aspects de durabilité. Les entreprises du secteur immobilier doivent démontrer des pratiques durables pour accéder au financement et rester compétitives. Cela peut conduire à une réorientation des investissements vers des projets plus durables.
• Taxonomie de l’UE :
  La taxonomie de l’UE définit des mesures durables pour atteindre des objectifs environnementaux et fait office de lien entre la DRSC et la SFDR. Elle fournit des critères clairs pour déterminer quelles activités économiques sont considérées comme écologiquement durables (source : ESG-Volution).Les sociétés immobilières doivent évaluer leurs projets et activités en fonction des critères taxonomiques de l’UE et s’assurer qu’ils sont considérés comme écologiquement durables.Cela augmente la pression pour mettre en œuvre des pratiques de construction et de rénovation durables.
  Les entreprises qui répondent à ces critères peuvent plus facilement obtenir des financements durables et renforcer leur position sur le marché.

Ensemble, ces règlements et directives constituent le fondement du cadre juridique ESG dans l’UE. Ils contribuent à ce que les entreprises et les investisseurs intègrent des pratiques durables dans leurs stratégies commerciales et garantissent la transparence des rapports. Le respect de ces règles est essentiel pour rester compétitif à long terme et maximiser la valeur des investissements.

Même les pays européens qui ne font pas partie de l’UE ont désormais pris des mesures plus strictes autour de l’immobilier. En Suisse, par exemple, la « Stratégie énergétique 2050 » a été mise en place et impose au secteur immobilier de réduire ses émissions de CO2 à 65 TWh d’ici 2050 (source : BFE).

Les investissements ESG ne se contentent pas d’assumer une responsabilité environnementale et sociale, ils peuvent également générer des avantages économiques à long terme. L’action visant à améliorer l’efficacité énergétique en est un parfait exemple. La réduction de la consommation d’énergie entraîne directement des économies de coûts. Par exemple, l’éclairage existant peut être remplacé par un système d’éclairage LED intelligent, ce qui permet d’économiser jusqu’à 90 % d’énergie. Cet investissement est amorti en seulement 2 à 3 ans grâce aux économies importantes et à la hausse des prix de l’énergie.

Un autre aspect passionnant dans ce contexte est le rapport ESG sur le développement durable. Les systèmes d’éclairage modernes basés sur l’IoT permettent de collecter des données importantes, telles que les économies d’énergie réelles et les possibilités d’optimisation dans d’autres domaines, comme le chauffage. Vous pouvez en lire plus sur les données dans les bâtiments dans ce blog.

Un exemple réussi est le réaménagement du quartier ZHil près de Manegg à Zurich par Mobimo, un propriétaire immobilier suisse. Le rapport de projet montre comment Mobimo AG a réussi à trouver un équilibre entre rentabilité et durabilité. En savoir plus sur le projet ZHil Manegg.

Même si, à l’heure actuelle, toutes les entreprises de l’UE ne sont pas tenues de respecter les critères ESG, il est néanmoins judicieux d’investir dès maintenant dans la durabilité. Le nombre d’entreprises concernées a considérablement augmenté ces dernières années, et il est prévisible que les règlements ESG de l’UE concerneront davantage d’entreprises à l’avenir. En outre, il apparaît déjà clairement que les investissements dans des pratiques durables peuvent augmenter considérablement la valeur des portefeuilles immobiliers. Les investissements dans l’efficacité énergétique des bâtiments méritent une attention particulière, car ils permettent à la fois de réaliser d’importantes économies et d’augmenter la valeur du marché. Prenez rendez-vous pour une consultation gratuite de 15 minutes afin de découvrir comment vous pouvez préparer votre portefeuille immobilier de manière complète pour l’avenir :