ESG-Nachhaltigkeitsmanagement im Portfoliomanagement

Die Begriffe ESG (Environmental, Social, and Governance) und Nachhaltigkeit haben in den letzten Jahren in allen Branchen zunehmend an Bedeutung gewonnen. Besonders die Immobilienbranche ist ein grosser Verursacher von Umweltauswirkungen: 35 % des weltweiten Energieverbrauchs, 50 % des globalen Ressourcenverbrauchs und erhebliche Anteile der CO2-Emissionen werden durch diesen Sektor verursacht (Quelle: Schäfer & Martel, 2021). Daher ist die Implementierung von ESG-Kriterien im Immobilienportfolio ein zentrales Thema, um bis 2050 Netto-Null-Emissionen zu erreichen und Gebäudeportfolios zukunftssicher zu gestalten. 

Ähnlich wie der Überbegriff Corporate Social Responsibility (CSR) befasst sich ESG mit unternehmerischen Angaben zu ökologischen, sozialen und ethischen Praktiken. Entworfen von der EU-Kommission, steht ESG für Environmental (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung) und soll es einfacher machen, Unternehmensleistungen und deren gesellschaftliche Auswirkungen zu überwachen und zu steuern.

ESG-Kriterien sind zunehmend relevant für die Immobilienbranche, da sie die Nachhaltigkeit von Bau- und Renovierungsprojekten bewerten und transparente Berichterstattung über ökologische und soziale Auswirkungen verlangen. Eine Studie von Deloitte zeigt ausserdem, dass Immobilienunternehmen, die ESG-Kriterien in ihre Geschäftspraktiken integrieren, nicht nur gesetzliche Anforderungen erfüllen, sondern auch ihre Marktreputation stärken und potenziell höhere Renditen erzielen können (Quelle: Deloitte, 2022).

Die EU-Taxonomie verdeutlicht die Bedeutung der Einhaltung von ESG-Kriterien. Diese sind nicht nur entscheidend, um Bußgelder zu vermeiden, sondern auch, um Anlagen am Markt attraktiver zu gestalten und langfristig den Wert zu steigern. Im Folgenden stellen wir einige effektive ESG-Anlagestrategien vor, die eine wirtschaftliche Entwicklung der ESG-Projekte ermöglichen.

Nachhaltigkeitsstrategien im Immobilienportfolio:

• Energieeffiziente Gebäude:
  Immobilienunternehmen sollten sicherstellen, dass ihre Gebäude energieeffizient sind, z.B. durch den Einsatz von energieeffizienten Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen (HVAC), intelligenter LED-Beleuchtung und hochwertigen Isolierungen.
• Reduktion von CO2-Emissionen:
  ESG-Maßnahmen beinhalten den Einsatz erneuerbarer Energien, die Installation von Solaranlagen und die Optimierung des Energieverbrauchs.
• Effiziente Wassernutzung:
  Dies kann durch den Einsatz wassersparender Armaturen, Regenwassersammelsysteme und Grauwasser-Recyclingsysteme erreicht werden.

Soziale Verantwortung im Immobiliensektor:

• Bezahlbarer Wohnraum: Immobilienunternehmen können Projekte entwickeln, die erschwingliche Wohnmöglichkeiten bieten, um den Wohnungsbedarf der Gemeinschaft zu decken.
• Gesunde Wohnumgebungen:
  Dies beinhaltet die Einhaltung strenger Bauvorschriften, sichere Baustellenpraktiken und die Bereitstellung gesunder Wohnumgebungen ohne Schadstoffe.
• Gemeinschaftsprojekte:
  Immobilienentwickler können Gemeinschaftsräume schaffen, soziale Programme unterstützen und Initiativen zur Stärkung des sozialen Zusammenhalts fördern.

Nachhaltige Governance-Praktiken im Immobilienmanagement:

• Transparente Berichterstattung: Immobilienunternehmen sollten klare und transparente Berichterstattungspraktiken haben, die es Investoren und der Öffentlichkeit ermöglichen, ihre Geschäftspraktiken und -ergebnisse nachzuvollziehen.
• Hohe ethische Standards:
  Dies bedeutet, dass Immobilienunternehmen faire Geschäftspraktiken verfolgen, Korruption bekämpfen und ihre Geschäfte ehrlich und integer führen.
• Einhaltung von Vorschriften:
   Immobilienunternehmen müssen sicherstellen, dass sie alle relevanten Gesetze und Vorschriften einhalten, einschließlich Bauvorschriften, Umweltauflagen und arbeitsrechtlichen Bestimmungen.

Stand heute müssen nicht alle Immobilienunternehmen in der EU den ESG-Kriterienkatalog einhalten. Betroffen sind jedoch kapitalmarktorientierte Unternehmen sowie nicht-kapitalmarktorientierte Unternehmen, die zwei der folgenden drei Kriterien erfüllen:

• Bilanzsumme > 20 Millionen EUR
• Nettoumsatz > 40 Millionen EUR
• Mitarbeitende > 250

Das ESG-Legal-Framework der EU umfasst verschiedene Verordnungen und Richtlinien, die zusammen die nachhaltige Entwicklung und Transparenz fördern:

• EU Green Deal:
  Der EU Green Deal ist ein umfassendes Maßnahmenpaket der Europäischen Kommission, das ein klimaneutrales Europa bis 2050 anstrebt. Er beinhaltet Maßnahmen zur Förderung nachhaltiger Investitionen, zur Reduzierung von CO2-Emissionen und zur Unterstützung der Energiewende.
  Wegen dem EU Green Deal müssen Immobilienunternehmen nun zunehmend in energieeffiziente Technologien und nachhaltige Bauweisen investieren. Es gibt strengere Vorschriften für Neubauten und Renovierungen, um den CO2-Ausstoss zu minimieren. Dies kann zu höheren initialen Baukosten führen, bietet aber langfristig Einsparungen bei Energiekosten und verbessert den Immobilienwert.
• Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD):
  Die CSRD erweitert die Pflicht von Unternehmen zum ESG-Reporting und fördert damit Transparenz und Vergleichbarkeit. Unternehmen müssen detailliertere und standardisierte Berichte über ihre Nachhaltigkeitspraktiken und -leistungen vorlegen.
  Aufgrund der CSRD sind Immobilienunternehmen verpflichtet, umfassendere Nachhaltigkeitsberichte zu erstellen. Dies bedeutet zusätzlichen Aufwand und Kosten für die Erfassung und Berichterstattung von ESG-Daten. Gleichzeitig können Unternehmen, die gute Nachhaltigkeitsleistungen vorweisen, von einem besseren Ruf und potenziellen Investitionsvorteilen profitieren.
• Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR):
  Die SFDR regelt die Integration von Nachhaltigkeitsrisiken in Finanzentscheidungen und erhöht die Transparenz bei ESG-Themen. Finanzmarktteilnehmer und Finanzberater müssen offenzulegen, wie sie Nachhaltigkeitsrisiken berücksichtigen und wie diese sich auf die Renditen auswirken können.
  Durch die SFDR werden Immobilieninvestitionen stärker auf ihre Nachhaltigkeitsaspekte geprüft. Unternehmen in der Immobilienbranche müssen nachhaltige Praktiken nachweisen, um Zugang zu Finanzierungen zu erhalten und wettbewerbsfähig zu bleiben. Dies kann zu einer Umverteilung der Investitionen hin zu nachhaltigeren Projekten führen.
• EU-Taxonomie:
  Die EU-Taxonomie definiert nachhaltige Maßnahmen zur Erreichung von Umweltzielen und fungiert als Bindeglied zwischen der CSRD und der SFDR. Sie bietet klare Kriterien zur Bestimmung, welche wirtschaftlichen Aktivitäten als ökologisch nachhaltig gelten (Quelle: ESG-Volution).
  Immobilienunternehmen müssen ihre Projekte und Aktivitäten anhand der EU-Taxonomie-Kriterien bewerten und sicherstellen, dass sie als ökologisch nachhaltig gelten. Dies erhöht den Druck, nachhaltige Bau- und Renovierungspraktiken zu implementieren. Unternehmen, die diese Kriterien erfüllen, können leichter nachhaltige Finanzierungen erhalten und ihre Marktposition stärken.

Diese Verordnungen und Richtlinien bilden zusammen das Fundament des ESG-Legal-Frameworks in der EU. Sie tragen dazu bei, dass Unternehmen und Investoren nachhaltige Praktiken in ihre Geschäftsstrategien integrieren und eine transparente Berichterstattung gewährleisten. Die Einhaltung dieser Vorschriften ist entscheidend, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben und den Wert von Investitionen zu maximieren.

Auch europäische Länder, die nicht zur EU gehören, haben nun striktere Massnahmen rund um die Immobilienbranche ergriffen. In der Schweiz beispielsweise wurde die „Energiestrategie 2050“ eingeführt, mit der die Immobilienbranche ihre CO2-Emissionen bis 2050 auf 65 TWh reduzieren muss (Quelle: BFE).

ESG-Investitionen übernehmen nicht nur ökologische und soziale Verantwortung, sondern können auch langfristig wirtschaftliche Vorteile erzielen. Ein Paradebeispiel dafür ist die Maßnahme zur Verbesserung der Energieeffizienz. Die Reduktion des Energieverbrauchs führt direkt zu Kosteneinsparungen. So kann beispielsweise die vorhandene Beleuchtung durch eine intelligente LED-Beleuchtungsanlage ersetzt werden, was zu einer Energieeinsparung von bis zu 90 % führt. Diese Investition amortisiert sich dank der hohen Einsparungen und steigenden Energiepreise in nur 2-3 Jahren.

Ein weiterer spannender Aspekt dabei ist die ESG-Nachhaltigkeitsberichterstattung. Moderne, IoT-basierte Beleuchtungssysteme ermöglichen die Erfassung wichtiger Daten, wie tatsächliche Energieeinsparungen und Optimierungsmöglichkeiten in anderen Bereichen, wie der Heizung. Sie können mehr über Daten im Gebäude in diesem Blog lesen.

Ein erfolgreiches Beispiel dafür ist die Neugestaltung des Quartiers ZHil bei Manegg in Zürich durch Mobimo, einen Schweizer Immobilienbesitzer. Der Projektbericht zeigt, wie die Mobimo AG die Balance zwischen Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit erreicht hat. Erfahren Sie mehr über das Projekt ZHil Manegg.

Auch wenn derzeit nicht alle Unternehmen in der EU verpflichtet sind, ESG-Kriterien zu erfüllen, ist es dennoch sinnvoll, bereits jetzt nachhaltig zu investieren. Die Anzahl der betroffenen Unternehmen ist in den letzten Jahren erheblich gestiegen, und es ist absehbar, dass die EU-ESG-Verordnungen künftig mehr Unternehmen betreffen werden. Zudem zeigt sich schon heute deutlich, dass Investitionen in nachhaltige Praktiken den Wert von Immobilienportfolios erheblich steigern können. Besonders hervorzuheben sind Investitionen in die Energieeffizienz von Gebäuden, da diese sowohl zu erheblichen Kosteneinsparungen als auch zu einem höheren Marktwert führen. Vereinbaren Sie eine kostenfreie, 15-minütige Beratung, um zu erfahren, wie Sie Ihr Gebäudeportfolio umfassend für die Zukunft rüsten können: