Herausforderungen in der Gebäudebranche

Obwohl sich viele Grossunternehmen inzwischen Netto-Null-Ziele gesetzt haben, erreichen uns am 11. April 2022 ernüchternde Nachrichten aus Bern. Trotz der Pandemie, des warmen Winters und der Rekordmenge an Fördermittel verfehlen wir unser Klimaziel, die Treibhausgasemissionen innerhalb der Schweiz bis 2020 im Vergleich zu 1990 um 40 % zu senken. Da der Gebäudesektor für mehr als 25 % der CO2-Emissionen verantwortlich ist, muss der nachhaltige Bau oder die Renovierung weiterhin vorangetrieben werden. Aber auch unsere Nachbarn im Norden ringen mit den CO2-Emissionsminderungszielen: Der deutsche Gebäudesektor überschritt im Jahr 2021 die erlaubte Jahresemissionsmenge. Was sind die Herausforderungen für Akteure im Gebäudesektor? Warum wird der Gebäudesektor auch als Klima-Sorgenkind bezeichnet? Fehlt die nötige Innovation?

Die schrumpfenden Renditen für Immobilien sind wohl nicht das Einzige, was Akteure in der Gebäudebranche heutzutage beschäftigt. Denn in der Schweiz verbrauchen Gebäude circa 40 % der Energie und waren im Jahr 2020 gemäss dem kürzlich veröffentlichen Treibhausgasinventar des Bundesamtes für Umwelts für 23.9 % der Gesamt-CO2-Emissionen verantwortlich – das entspricht 10.38 Millionen Tonnen CO2. Im Vergleich zum Basisjahr (1990) entspricht dies einer Reduktion von 39 %. Damit verfehlt der Gebäudesektor ihr Emissionsminderungsziel von 40 %, welches sich der Bund im Jahr 2011 mit dem CO2-Gesetz vorgenommen hatte, nur knapp. Langfristig wird der Reduktionstrend durch die verbesserte Energieeffizienz der Neubauten und der Sanierung von Bestandsgebäuden geprägt. Im Bestand werden je länger je mehr Öl- und Gasheizungen durch Wärmepumpen ersetzt. Auch erneuerbare Energien kommen vermehrt zum Einsatz. Die Witterung hat aber ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf die Jahresemissionsmenge. Bei milderen Temperaturen werden deutlich weniger fossile Brennstoffe für Heizzwecke verwendet. Beispielsweise war 2010 mit einer Jahresdurchschnittstemperatur von 4.68 Grad Celsius verglichen mit 2011 ein deutlich kälteres Jahr. Im Jahr 2010 wurde entsprechend 3.16 Millionen Tonnen mehr CO2-Äquivalente ausgestossen als im Jahr 2011. Wie viel dieser Reduktion wir der Jahresdurchschnittstemperatur verdanken und wie viel auf die Massnahmen zur Reduzierung der Treibhausgasemissionen zurückzuführen ist, kann nicht final gesagt werden. Fakt ist jedoch die positive Rückkoppelung.

Der Trend, dass die CO2-Emissionen beziehungsweise der Energieverbrauch zwar reduziert werden – jedoch nicht schnell genug – ist nicht einzigartig für die Schweiz. Denn dieser Trend zeigt sich auch in Deutschland, wie das Budesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz mitteilt: War der Gebäudesektor im Jahr 1990 in Deutschland noch für 210 Millionen Tonnen CO2 verantwortlich, sind es im Jahr 2021 «nur» noch 115 Millionen Tonnen CO2-Äquivalente. Der CO2-Austoss konnte also etwas weniger als 43 % gesenkt werden. Trotzdem übersteigt der Gebäudesektor damit die erlaubte Jahresemissionsmenge von 113 Millionen Tonnen CO2 und ist damit noch immer für knapp 30 % aller CO2-Emission verantwortlich. Bis 2030 hat sich die Bundesregierung in Berlin das Ziel gesetzt, die durch Gebäude verursachten Emissionen auf 67 Millionen Tonnen CO2 zu begrenzen – also knapp wieder eine Halbierung. Die Ambitionen sind daher klar. In den letzten Jahren hat sich hinsichtlich der Nachhaltigkeit auch einiges getan – es gibt zahlreiche Beispiele, wo Menschen und Unternehmen ausserordentliches geleistet haben. Will man jedoch diese Ziele erreichen, müssen drastischere Massnahmen getroffen und konsequenter durchgesetzt werden. Aber weshalb sind Gebäude überhaupt so grosse Umweltschänder?

In der Schweiz wird solide gebaut. Die zahlreich strengen Vorschriften wie zum Beispiel im Bereich des Brandschutzes, der Absturzsicherheit und der Erdbebensicherheit führen zu einer hohen Bauqualität, weshalb Gebäude eine halbe Ewigkeit in Betrieb bleiben – möglichst ohne Änderungen. Diese Langlebigkeit hat aber ebenfalls zur Folge, dass zahlreiche Gebäude die heutigen Energieeffizienzvorschriften nicht mehr erfüllen. So wurden in der Schweiz 80 % der Gebäude vor 1990 errichtet. Damals waren die ersten Gebäudevorschriften kürzlich in Kraft getreten. In der Europäischen Union hat man ein sehr ähnliches Bild. So berichtete die Europäische Kommission im Februar 2020, dass «bei rund 75 % des Gebäudebestands in der EU von Energieeffizienz kaum die Rede sein» kann. Wollen wir unsere Klimaziele erreichen, müssen sämtliche Gebäude energetisch saniert werden. Die Dimension dieser gewaltigen Aufgabe wird erst deutlich, wenn wir uns die aktuelle Erneuerungsrate der Gebäude in der EU von etwas weniger als ein Prozent vor Augen führen. Die Erneuerungsrate beschreibt den Anteil der Gebäude, die jährlich renoviert werden. Als Renovation bezeichnet man jede Veränderung oder Umgestaltung, die eine merkliche Wertsteigerung des betreffenden Gebäudes zur Folge hat. Wenn wir also mit dem derzeitigen Tempo fortfahren würden, dauert es mehr als ein Jahrhundert bis alle Gebäude in der EU renoviert sind. In der Schweiz liegt die Erneuerungsrate bei rund zwei Prozent. Diese Trägheit gilt es bei der Klimapolitik zu beachten, wenn Massnahmen zur energetischen Sanierung des Gebäudebestands geprüft werden. In anderen Bereichen – wie im Automobilbereich – lassen sich deutlich schneller Emissionsminderungen durch den Einsatz neuer Technologien erzielen, da der Erneuerungszeitraum hier nicht mehr als 15 Jahre beträgt.

Es gibt Anzeichen, dass das Tempo, mit dem Gebäude renoviert werden, zunimmt. Im Jahr 2020 wurden vom Gebäudeprogramm mehr Fördergelder ausgeschüttet als je zuvor. Es flossen 299 Millionen Franken in Sanierungs- und Neubauprojekte. Vor allem in der Haustechnik erlebte man einen erheblichen Zuwachs. Mit 62 Millionen Franken wurden zahlreiche Projekte in diesem Bereich unterstützt, was einem Plus von 65 % entspricht. Insgesamt können durch die Realisierung, der durch das Gebäudeprogramm unterstützte und im Jahr 2020 umgesetzte Projekte, über die Lebensdauer der Installationen 1.4 Millionen Tonnen CO2 eingespart werden. Dennoch hält auch das Bundesamt für Energie die Erneuerungsrate für zu niedrig. Es stellt sich nach wie vor jedoch die Frage, was eine energetische Sanierung der Bestandsgebäude so schwierig macht.

“The decade of action has begun,” says Lori Mabardi, ESG research director at JLL. “Retrofitting existing buildings, whenever possible, will be essential to meet market demand for net-zero carbon space and help with the transition to a low carbon world.”

– (L. Mabardi, JLL, 2022)

Unterschiedliche Interessensgruppen mit verschiedenen Ansprüchen.

Seit eh und je gibt es Interessenskonflikte zwischen jenen, die das Land besitzen, und denen, die es nutzten. Beispielsweise verlangten Feudalherren im Mittelalter für das von Ihnen den Bauern zur Verfügung gestellte Land eine gewisse Gegenleistung – sei es in Form von Abgaben oder als Teil der Ernte. Seit dem Mittelalter hat sich aber viel getan – auch die Beziehung zwischen den verschiedenen Akteuren im Gebäudesektor. Heute gibt es für viele Immobilien nicht nur ein Eigentümer und ein Mieter – oft sind es pro Gebäude sogar mehrere. Des Weiteren sind auch Investoren, Property Manager und Facility Manager involviert. Alle haben unterschiedliche Ansprüche, was eine energetische Sanierung komplex und aufwändig macht. Die Sanierung eines Gebäudes kostet erheblich. Diese Investition in beispielsweise eine Wärmepumpe, einen neuen Gebäudemantel oder eine Beleuchtungssanierung der Allgemeinflächen wird oft vom Eigentümer getätigt. Von den Energieeinsparungen profitiert jedoch der Mieter in Form von niedrigen Energiekosten. Diese Ungleichheit führt dazu, dass Energieeffizienzmassnahmen leider zu oft, zu wenig und zu spät umgesetzt werden. Aber das ist nicht das Einzige.

Fehlende Datenlage und fehlendes Know-How.

Es liegt nicht nur an den unterschiedlichen Ansprüchen der Nutzergruppen, dass die nötigen Massnahmen oft nicht ergriffen werden. In vielen Fällen liegen den Entscheidungsträgern die nötigen Daten nicht vor, um die Treibhausgasemissionen Ihrer Gebäude zu ermitteln. Dabei handelt es sich zum Beispiel um grundlegende Informationen wie der Energieverbrauch pro Objekt. Die Schwierigkeit liegt nicht darin, dass die Daten nicht erhoben werden (können), sondern dass sie nicht bis zum Entscheidungsträger gelangen. Dieses Problem zieht sich durch ganze Immobilienportfolios. Eine solche fehlende Datenlage macht es selbstverständlich schwierig, die richtigen Massnahmen zu identifizieren und schlussendlich umzusetzen. Viele Immobilienunternehmen arbeiten aktuell daran, diese Daten zu sammeln. Beispielsweise können solche Daten durch sensorgesteuerte Beleuchtungssysteme in Echtzeit erfasst werden. Mithilfe einer Reihe von verschiedenen Tools sammeln, verwalten und analysieren sie die Daten ihrer Immobilien. Angesichts der ambitionierten Klimaziele der Regierungen kommt dies vielleicht ein wenig zu spät und muss weiter vorangetrieben werden. Es sind aber nicht nur Immobilienunternehmen, die sich mit den Klimazielen und deren Umsetzung schwertun. Eine Studie der Boston Consulting Group bestätigt, dass viele Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität weiterhin im Dunkeln tappen. Der Bosten Consulting Group zufolge können nur neun Prozent aller Unternehmen ihre Treibhausgasemissionen genau beziffern.

Auch wenn die Anspruchsgruppen auf einer Wellenlänge sind und die nötige Datenlage gegeben ist, kann es gegebenenfalls schwierig sein, die energetische Sanierung umzusetzen. Denn bereits heute fehlen die dazu nötigen Fachkräfte, was eine Initiative der energieschweiz verdeutlicht. Im Frühjahr 2022 hat sie zusammen mit 18 Branchenverbänden die Bildungsoffensive Gebäude gestartet. Kernstück der Bildungsoffensive ist eine Roadmap, in welcher 32 Massnahmen geschildert werden. Dabei soll sowohl die formale als auch informale Bildung in der Gebäudebranche gefördert werden. Zusätzlich sollen mit anderen Branchen Synergien erweitert und das Image des Gebäudesektors verbessert werden. Diese Massnahmen sollen zur Erreichung der «energie- und klimapolitischen Ziele des Bundes» beitragen, wie es auf der Webseite der energieschweiz heisst.

Neubauten dürfen einen Verbrauch von 45 kWh/m2 nicht überschreiten. Ansonsten erhalten sie keine Baugenehmigung – ganz einfach. Bei den Bestandsgebäuden liegt der Verbrauch jedoch zwischen 100 und 200 kWh/m2 und diese bleiben ohne Weiteres in Betrieb. Hier liegt also der grosse Hebel für Emissionsminderungen. Es braucht demnach innovative Konzepte, welche die energetische Sanierung und Re-Investitionen in Bestandsgebäude vereinfachen – beispielsweise durch einen modularen Ansatz. Daher ist es zum Beispiel nicht zielführend FL-Röhren, welche bis im September ausgephast 2023 werden, mit Komplettleuchten zu ersetzen. In fünf Jahren sind diese technisch überholt, wodurch eine gesamte Leuchte ersetzt werden muss, weshalb auf einfach austauschbare, energieeffiziente Leuchtmittel gesetzt werden sollte. Mittels Modularität können wir auch in Zukunft sicherstellen, dass Gebäude mit der neusten Technologie versehen sind und ihren Beitrag zu einem grüneren Planeten beitragen.

Damit solche innovativen, modularen und nachhaltigen Konzepte langfristig bestehen, bedingt es einer Angleichung der Interessen zwischen allen Akteuren im Gebäudesektor – Eigentümer, Mieter, Investoren, Asset Manager, Facility Manager, Property Manager, Hochschulen, Gebäudezulieferanten und Startups. Wir sollen uns dafür einsetzen, die den noch nicht verbreiteten Massnahmen eine Chance zu geben und uns nicht der Gemütlichkeit wegen, mit dem Status Quo zufriedengeben. Jede Investition in ein Gebäude soll zukünftig zu einer Emissionsminderung beitragen. Eine derartige Angleichung trägt für alle involvierten Parteien Früchte – vor allem aber profitiert unsere Umwelt.

Dürfen wir Sie bei der energetischen Sanierung Ihres Immobilienportfolios unterstützen?

Insbesondere bei Bestandsgebäude sehen wir die Herausforderung, dass es oft unnötig aufwändig ist, nachträglich eine bedarfsorientierte Steuerung der Beleuchtung zu installieren. Hier setzen wir mit unserem intelligenten Plug-and-Play Beleuchtungssystem an. Unsere Leuchtmittel mit integrierter Sensorik können ohne Weiteres in bestehende Fassungen eingebaut werden. Durch eine einfache Umrüstung kann der Energieverbrauch um bis zu 90 % reduziert werden.