Scope 2 Emissionen in der Immobilienbranche: Chancen für Energie- und Kosteneffizienz im Gebäude

Als Eigentümer oder Verwalter eines Gebäudes sind Sie für jegliche Modernisierungen verantwortlich. Jedes Gebäude steht vor teilweise notwendigen oder wertsteigenden Veränderungen, die Sie umsetzen müssen. Neben den herkömmlichen Sanierungen wie Fassadenrenovierungen, dem Streichen der Wände oder einer Erneuerung der Fenster, steht die Immobilienbranche nun vor einer neuen Herausforderung: der Umgang mit Treibhausgasen, insbesondere CO2-Emissionen.

Um Ihr Gebäude nachhaltig betreiben zu können und Regulierungen zu erfüllen, ist es wichtig, die verschiedenen Quellen dieser Emissionen zu verstehen – diese werden in drei Kategorien oder „Scopes“ unterteilt.

Fangen wir mal mit den Grundlagen an. Was sind überhaupt Treibhausgase? Treibhausgase (THG) sind entscheidend für das Klima der Erde, aber ein Übermaß an Treibhausgasen, insbesondere Kohlendioxid (CO₂), führt zur Erderwärmung und beschleunigt den Klimawandel. Dieser Wandel birgt erhebliche Risiken für unsere Umwelt, unsere Wirtschaft und unser tägliches Leben. Um den Ausstoß dieser menschengemachten Treibhausgase zu reduzieren und den Klimawandel zu bremsen, wurden globale Initiativen ins Leben gerufen. Das Bekannteste ist das „Netto-Null 2050“-Ziel, das darauf abzielt, die Emissionen so stark zu reduzieren, dass sie vollständig durch natürliche Prozesse und technologische Maßnahmen absorbiert werden können.

Die Immobilienbranche spielt eine zentrale Rolle bei der Erreichung der Netto-Null-Ziele. Der globale Gebäudesektor ist für etwa 16 % aller Treibhausgasemissionen verantwortlich (Forbes), während in der Europäischen Union die Immobilienbranche rund 36 % der CO₂-Emissionen verursacht (European Public Real Estate Association). Diese Zahlen zeigen, wie bedeutend der Beitrag der Immobilienbranche im Kampf gegen den Klimawandel ist. Unternehmen im Immobiliensektor müssen daher innovative Ansätze entwickeln, um ihre Emissionen zu reduzieren, um so den Anforderungen strenger Umweltvorschriften gerecht zu werden.

Mehr Details zu Nachhaltigkeitsregulierungen in der EU und wie diese Real-Estate Asset Management beeinflussen, finden Sie hier.

Um die Emissionen eines Unternehmens umfassend zu bewerten und gezielt zu reduzieren, hat das Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol) den Corporate Value Chain (Scope 3) Standard ins Leben gerufen. Dieser unterteilt die Treibhausgasemissionen in drei Bereiche, sogenannt „Scope“.

• Scope 1 – Direkte Emissionen:
  Scope 1 umfasst alle direkten Emissionsquellen, also Emissionen, die aus dem direkten Betrieb des Unternehmen stammen, oder anders formuliert, sie entstehen in den vom Gebäude gesteuerten Anlagen vor Ort. Ein Beispiel hierfür ist eine Heizungsanlage, die mit Öl, einem fossilen Brennstoff, betrieben wird und direkt durch die Verbrennung CO2 Emission verursacht. Das ist also Scope 1 – die Emissionen, die direkt durch die Betriebsabläufe und die Energienutzung innerhalb Ihres Gebäudes verursacht werden.
  Bleiben wir bei dem Beispiel der Heizsysteme, könnten Sie die Scope 1 Emissionen reduzieren, indem Sie von Öl auf Gas wechseln oder in eine besonders umweltfreundliche Option wie die Erdwärmepumpe investieren.

• Scope 2 – Indirekte Emissionen aus eingekaufter Energie:
  Anders als bei fossilen Energien die direkte Emissionen verursachen, entstehen indirekte Emissionen durch den Bezug von Energie von einem externen Versorger, insbesondere Strom, Wärme, Dampf und Kälte. Ein typisches Beispiel ist Elektrizität, welches Ihr Gebäude für die Beleuchtung, Klimaanlage und andere elektrische Installationen benötigt. Da die Emissionen während der Stromproduktion und nicht direkt in Ihrem Gebäude entstehen, entstehen sie auf eine indirekte Weise durch Ihren Energieverbrauch.
  Sie können beispielsweise Einfluss auf die indirekten Emissionen nehmen, indem Sie Strom aus einem Mix einem hohen Anteil an erneuerbaren Energien beziehen, oder die Energieeffizienz Ihrer Anlagen erhöhen.

• Scope 3 Emissionen – Weitere indirekte Emissionen:
  Neben den direkten (Scope 1) und indirekten Emissionen aus eingekaufter Energie (Scope 2), beinhaltet der Scope 3 weitere indirekte Emissionen, die mit dem Betrieb Ihres Gebäudes verbunden sind. Diese umfassen alle anderen indirekten Emissionen entlang der gesamten Wertschöpfungskette eines Unternehmens. Dazu gehören Emissionen, die durch Prozesse entstehen wie die Anreise Ihrer Mitarbeiter zum Büro, Lieferanten, den Transport und die Nutzung der Produkte durch Kunden oder sogar die Entsorgung am Ende des Lebenszyklus eines Produkts.
  Für Scope 3 ist es ratsam, sich die gesamte Wertschöpfungskette Ihres Immobilienunternehmens anzuschauen und das Potenzial aller Prozesse zu erkunden. Beispielsweise kann ein Immobilienunternehmen einen Lieferanten wählen, der besonders tiefe CO₂-Emissionen für die Produktion der Baumaterialien verursacht oder den Mitarbeitern Autos zur Verfügung stellen, die mit Elektrizität statt Benzin betrieben werden.

Nun machen Sie sich vermutlich Gedanken, was der effizienteste Weg ist, um Emissionen einzusparen. Dies ist einfach zu beantworten. Denn der Gebäudesektor ist für etwa 40 % des gesamten Energieverbrauchs in der EU verantwortlich, wobei ein Großteil dieses Verbrauchs auf energetisch ineffiziente Gebäude zurückzuführen ist (Europäische Kommission). Etwa drei Viertel der Gebäude gelten als ineffizient. Durch umfassende Renovierungen und den Einsatz moderner Technologien könnten erhebliche Energieeinsparungen erzielt werden, was den gesamten Energieverbrauch der EU um 5-6 % senken könnte.

Die Reduktion von Scope 2 Emissionen, die direkt mit dem Energieverbrauch zusammenhängen, ist daher ein zentraler Aspekt der Nachhaltigkeitsstrategie in der Immobilienbranche. Diese Emissionen bieten eine große Chance zur Verbesserung der Energieeffizienz und zur Senkung der Betriebskosten, was wiederum zur Erreichung von Nachhaltigkeitszielen und zur Einhaltung von Umweltauflagen beiträgt.

Falls der Eigentümer auch Vermieter ist, ist es wichtig zu unterscheiden, dass er nur für den Anteil der Emissionen verantwortlich ist, die durch den Bau, die Instandhaltung und den Betrieb des Gebäudes entstehen. Der Mieter hingegen trägt die Verantwortung für die Emissionen, die durch individuelle Mieterausbauwünsche und den Betrieb seiner speziellen Mieterausstattung, Steckergeräte wie beispielsweise Staubsauger, verursacht werden.

Für Immobilienbesitzer und -manager ist es entscheidend, wirksame Maßnahmen zur Reduktion von Scope 2 Emissionen umzusetzen. Diese Maßnahmen tragen nicht nur zur CO₂-Reduktion bei, sondern bieten auch erhebliche wirtschaftliche Vorteile, insbesondere durch Kostensenkung und Verbesserung des Returns on Investment (ROI) von Energieeffizienzmaßnahmen.

1. Den Anteil an Erneuerbaren Energieen im Strommix erhöhen.

Eine wichtige Maßnahme zur Reduktion von Scope 2 Emissionen ist der Anteil erneuerbarer Energien im Energiemix. Grundsätzlich gilt: alle erneuerbaren Energien sind deutlich emissionsärmer als fossile Brennstoffe. Das heißt, vergrößert sich der Anteil erneuerbarer Energien im Strommix, werden Scope 2 Emissionen reduziert.

Es ist aber wichtig zu beachten, dass es erhebliche Unterschiede vom CO₂-Ausstoß pro kWh zwischen den Technologien und Ursprungsländern gibt:

Quelle: Deutscher Bundestag

2. Optimierung der Fassadenisolierung und Fenstertechnologien.

Über die Fassade entweichen etwa 30 % der Heizwärme. Eine verbesserte Fassadenisolierung und der Einsatz moderner Fenstertechnologien können den Energiebedarf für Heizung und Kühlung erheblich reduzieren. Dies führt zu einer direkten Reduktion der Scope 2 Emissionen, da weniger Energie für das Beheizen und Kühlen der Gebäude benötigt wird.

• Beispiel Fassadenisolierung: Mit einer Dämmung der Außenwände werden laut HEIM & HAUS 5 – 15 Mal weniger Wärmeverluste als bei einer ungedämmten Fassade verursacht.

3. Investitionen in intelligente Beleuchtungssysteme

Der Einsatz von intelligenter LED-Beleuchtung kann den Stromverbrauch für die Beleuchtung deutlich senken. Durch den Umstieg auf energieeffiziente Beleuchtungssysteme wird das Licht automatisch und bedarfsorientiert gesteuert und verringert so die Brenndauer und resultierend den Energieverbrauch der Beleuchtung.

• Beispiel effiziente Beleuchtung: Intelligente Beleuchtungssysteme von LEDCity erreichen durchschnittlich 90 % Energieeinsparungen bei einer Amortisationszeit von 2-3 Jahren.

4. Nutzung von Fernwärme aus nachhaltigen Quellen

Der Umstieg auf Fernwärmesysteme, die auf erneuerbaren Energien basieren, kann einen erheblichen Beitrag zur Reduktion von Scope 2 Emissionen leisten. Fernwärme aus nachhaltigen Quellen ist wesentlich emissionsärmer als die Wärmeproduktion durch fossile Brennstoffe.

• Beispiel Umstieg auf Fernwärme: Energieschweiz gibt an, dass über 20 Jahre gesehen, finanzielle Einsparungen von bis zu 16 % realisiert werden können.

5. Installation von Solaranlagen auf Dächern

Die Nutzung von Solarenergie zur Eigenstromproduktion kann die Abhängigkeit von externen Stromquellen verringern und die CO₂-Bilanz eines Gebäudes verbessern. Solarenergie bietet eine direkte Reduktion der Scope 2 Emissionen und kann über die Zeit zu erheblichen Kosteneinsparungen führen.

• Tamesol gibt an, dass im Durchschnitt zwischen 50 und 70 % der Stromkosten eingespart werden können. Ausserdem ist der CO₂-Ausstoß pro kWh deutlich geringer ist als bei nicht-erneuerbaren Stromerzeugern, beispielsweise 95 % geringer als bei Braunkohle.

“Incorporating sustainable practices and measures often contribute to higher rents, lower vacancy rates, and ensure that real estate assets and portfolios remain efficient and economically attractive.” – Swiss Sustainable Finance

Wie die Maßnahmen auszeigen, sind Investitionen in Energieeffizienzmaßnahmen nicht nur gut für die Umwelt, sondern bieten auch wirtschaftliche Vorteile. Die Reduktion der Betriebskosten führt zu einer Steigerung des Returns on Investment (ROI) und erhöht langfristig den Wert des Immobilienportfolios. Diverse Studien haben gezeigt, dass energieeffiziente Gebäude tendenziell höhere Mietpreise erzielen und schneller verkauft werden können, was den ROI weiter steigert (Kempf, C., Syz, J. 2022)

Wie dieser Blog gezeigt hat, spielen Scope-2-Emissionen eine wesentliche Rolle im Immobiliensektor – insbesondere im Hinblick auf die Einhaltung immer strengerer Umweltauflagen und die Finanzierung nachhaltiger Investitionen. Denn um das übergeordnete Ziel der Netto-Null-Emissionen zu erreichen, müssen alle Aktivitäten von Unternehmen, die Emissionen verursachen, angegangen werden – nicht nur die direkten.

Trotz der Herausforderungen und Kosten, die auf Immobilienunternehmen im Bereich Nachhaltigkeit zukommen, bietet dieser Wandel auch Chancen: Technologische Innovationen werden die Branche weiter transformieren und Möglichkeiten schaffen, als Vorreiter aufzutreten und sich zu differenzieren.

Chancen von Nachhaltigkeitsmaßnahmen im Immobiliensektor:

• Technologische Innovationen: Neue Technologien werden die Effizienz und Nachhaltigkeit von Gebäuden weiter verbessern, was zu neuen Geschäftsmöglichkeiten führt.
• Wertsteigerung durch Nachhaltigkeit: Nachhaltige Immobilien sind langfristig wertstabiler und attraktiver für Investoren und Mieter.

Herausforderungen von Nachhaltigkeitsmaßnahmen im Immobiliensektor:

• Finanzierung: Die Finanzierung von energieeffizienten Maßnahmen erfordert erhebliche Anfangsinvestitionen, die gut geplant und strategisch umgesetzt werden müssen.
• Regulierung: Strengere Umweltauflagen erfordern kontinuierliche Anpassungen und Investitionen in nachhaltige Technologien und Prozesse.

Abschliessend kann gesagt werden, dass die Zukunft der Immobilienbranche maßgeblich davon abhängen wird, wie effektiv Unternehmen ihre Scope-1-, Scope-2- und Scope-3-Emissionen reduzieren und gleichzeitig wirtschaftlich tragfähige, nachhaltige Geschäftsmodelle entwickeln. Der konsequente Einsatz der beschriebenen Maßnahmen bietet nicht nur die Möglichkeit, die ökologischen Fußabdrücke zu minimieren, sondern auch, sich als Vorreiter in einer zunehmend nachhaltigkeitsorientierten Branche zu positionieren. Unternehmen, die diesen Weg erfolgreich beschreiten, werden langfristig von den Vorteilen einer nachhaltigen Immobilienentwicklung profitieren, einschließlich eines erhöhten Marktwerts und einer gesteigerten Attraktivität für Investoren und Mieter.

In Geschäftsgebäuden entfallen bis zu 30 % der Energiekosten auf die Beleuchtung. Nutzen Sie die Notwendigkeit von Nachhaltigkeitsmaßnahmen und sparen Sie Betriebskosten: Mit dem Plug-and-Play-Beleuchtungssystem von LEDCity reduzieren Sie Energie und Kosten dank Retrofit im Handumdrehen. Profitieren Sie von durchschnittlich 90 % Energieeinsparungen im Vergleich zu konventionellen Beleuchtungssystemen und bis zu 80 % Energieeinsparungen im Vergleich zu modernen LED-Beleuchtungssystemen – und das ganz ohne Komfortverlust.

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